Γη και οικόπεδα στη Θεσσαλονίκη.

Δύο οικόπεδα των 500 τ.μ. μπορούν να αξίζουν τελείως διαφορετικά. Το πρώτο που μετράει είναι ο συντελεστής δόμησης: πόσα τετραγωνικά κτιρίου επιτρέπεται να προκύψουν από κάθε τετραγωνικό γης. Ορίζεται ανά τομέα του σχεδίου, οπότε δύο οικόπεδα στον ίδιο δρόμο τον έχουν συνήθως ίδιο — εκεί τα χωρίζουν το πρόσωπο, το σχήμα και το βάθος, η γωνία, το επιτρεπόμενο ύψος, μια ρυμοτομική δέσμευση ή ένα διατηρητέο. Δίπλα στον συντελεστή στέκονται η κάλυψη, δηλαδή πόση επιφάνεια του οικοπέδου επιτρέπεται να καλύψει το κτίριο, και το μέγιστο ύψος. Όταν πολλαπλασιάσετε το εμβαδόν με τον συντελεστή, παίρνετε τα δομήσιμα τετραγωνικά. Εκεί αρχίζει η πραγματική σύγκριση: τιμή ανά δομήσιμο τετραγωνικό, όχι ανά τετραγωνικό οικοπέδου. Δύο αγγελίες που μοιάζουν ίδιες μπορεί να απέχουν αισθητά όταν η τιμή μετρηθεί ανά δομήσιμο τετραγωνικό. Πριν προτείνω τιμή, κάνω αυτόν τον υπολογισμό και σας δείχνω τα νούμερα, όχι μόνο το συμπέρασμα.

Οι δύο λέξεις ακούγονται ίδιες και δεν είναι. Μια διευκρίνιση πρώτα: στην πολεοδομική γλώσσα οικόπεδο είναι η έκταση εντός σχεδίου και γήπεδο η έκταση εκτός σχεδίου. Άρτιο είναι το οικόπεδο που πληροί τα ελάχιστα του πολεοδομικού καθεστώτος, εμβαδόν και πρόσωπο σε δρόμο. Οικοδομήσιμο είναι εκείνο για το οποίο μπορεί πράγματι να εκδοθεί άδεια. Υπάρχουν άρτια οικόπεδα που δεν χτίζονται: πρόσβαση μόνο μέσω ιδιωτικού δρόμου ή δουλείας διόδου, σχήμα που δεν χωράει το περίγραμμα του κτιρίου, ρυμοτομία που δεσμεύει τμήμα του, κλίση που ανεβάζει δυσανάλογα το κόστος θεμελίωσης. Δύο ερωτήσεις ξεκαθαρίζουν πολλά από νωρίς: το ακίνητο είναι άρτιο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, και σε τι ακριβώς έχει πρόσωπο. Τις θέτω από την πρώτη συζήτηση. Την τεχνική επιβεβαίωση την υπογράφει μηχανικός· τον νομικό έλεγχο τον κάνει δικηγόρος. Δεν υποκαθιστώ κανέναν από τους δύο.

Η πρώτη διάκριση δεν είναι η περιοχή, είναι το καθεστώς. Εντός σχεδίου οι όροι δόμησης προκύπτουν από το πολεοδομικό καθεστώς της περιοχής: οικοδομική και ρυμοτομική γραμμή, όροι ανά τομέα, ενδεχόμενη εισφορά γης όπου η ένταξη δεν έχει ολοκληρωθεί. Μέσα σε όρια οικισμού ισχύουν άλλοι κανόνες, συχνά πιο περιοριστικοί από όσο περιμένετε. Εκτός σχεδίου, με το ισχύον σήμερα πλαίσιο, η βάση της αρτιότητας ξεκινά από τα τέσσερα στρέμματα με πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, οι παρεκκλίσεις για μικρότερα γήπεδα έχουν περιοριστεί τα τελευταία χρόνια, και τα επιτρεπόμενα τετραγωνικά κατοικίας δεν μεγαλώνουν αναλογικά με το εμβαδόν: ένα γήπεδο δέκα στρεμμάτων δεν χτίζει διπλάσια από ένα πέντε. Επειδή το πλαίσιο έχει αλλάξει επανειλημμένα, η σωστή ερώτηση είναι τι ισχύει σήμερα για το συγκεκριμένο ακίνητο, όχι τι ίσχυε όταν αγοράστηκε.

Σε ένα διαμέρισμα ο έλεγχος επικεντρώνεται στον τίτλο και στα έγγραφα του κτιρίου. Σε ένα οικόπεδο ή γήπεδο συνεχίζεται στον χάρτη. Ο δασικός χάρτης μπορεί να αποδίδει δασικό χαρακτήρα σε τμήμα της έκτασης, ακόμη κι όταν στο έδαφος δεν βλέπετε τίποτα σχετικό. Ένα οριοθετημένο ρέμα δεσμεύει ζώνη εκατέρωθεν. Μια αρχαιολογική ζώνη δεν σημαίνει αυτόματα απαγόρευση· σημαίνει έγκριση της αρμόδιας Εφορείας πριν την άδεια, άρα χρόνο. Προσθέστε ρυμοτομήσεις, γραμμές δικτύων, όρια αιγιαλού όπου υπάρχουν. Το ζητούμενο δεν είναι να φοβηθείτε τη γη. Είναι να ξέρετε ποια από αυτά ισχύουν πριν δεσμεύσετε κεφάλαιο, γιατί το καθένα μετατοπίζει είτε την τιμή είτε το χρονοδιάγραμμα. Φροντίζω να μπουν όλα αυτά στη συζήτηση από την αρχή και σας παραπέμπω στους ανθρώπους που τα ελέγχουν. Τον έλεγχο τον κάνουν μηχανικός και δικηγόρος.

Η σειρά έχει σημασία. Πρώτα τι χτίζεται: δομήσιμα τετραγωνικά, κάλυψη, ύψος, επιτρεπόμενες χρήσεις. Μετά ποιος αγοράζει το τελικό προϊόν, γιατί ένα οικόπεδο στην Ανατολική Θεσσαλονίκη που βγάζει μεζονέτες απευθύνεται σε άλλον αγοραστή από ένα κεντρικό που βγάζει μικρά διαμερίσματα. Τελευταία η τιμή, ως αποτέλεσμα: κόστος γης ανά δομήσιμο τετραγωνικό, κόστος κατασκευής, χρόνος μέχρι την έξοδο. Αν πουλάτε γη, ο υποψήφιος αγοραστής θα κάνει ακριβώς αυτόν τον υπολογισμό. Προτιμώ να τον έχετε κάνει πρώτοι, γιατί τότε η διαπραγμάτευση γίνεται πάνω σε νούμερα και όχι σε εντυπώσεις. Δεν υπόσχομαι τιμή ούτε χρόνο πώλησης. Σας δείχνω πώς βγαίνει ο αριθμός, τι τον αλλάζει και πού αντέχει να σταθεί.