Πώληση ακινήτου στη Θεσσαλονίκη: η διαδικασία βήμα προς βήμα.

Πριν βγει η αγγελία, συγκεντρώνετε τον φάκελο. Η λίστα ελέγχου: τίτλος κτήσης και τρόπος απόκτησης· πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης· τοπογραφικό διάγραμμα, όπου υπάρχει· βεβαίωση μηχανικού για τη νομιμότητα των κατασκευών και τυχόν τακτοποιήσεις· στοιχεία Κτηματολογίου, δηλαδή ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) και απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος· πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για το ακίνητο. Αν το ακίνητο είναι σε πολυκατοικία, χρειάζεται και ο κανονισμός με τα χιλιοστά. Η λίστα είναι ενδεικτική, όχι νομική συμβουλή: τι ακριβώς απαιτείται στη δική σας περίπτωση το ορίζουν ο συμβολαιογράφος και ο μηχανικός της συναλλαγής. Η αξία της είναι ο χρόνος. Ένας φάκελος που ξεκινά μαζί με την αγγελία, και όχι μετά την προσφορά, μειώνει τον κίνδυνο της χειρότερης εκδοχής: να βρεθεί ο αγοραστής και να περιμένει.

Οι καθυστερήσεις σπάνια έρχονται από τον αγοραστή. Συνήθως έρχονται από τρία σημεία του φακέλου. Το πρώτο είναι η νομιμότητα: ένας κλειστός ημιυπαίθριος χώρος, μια αλλαγή χρήσης, μια σοφίτα που δεν φαίνεται στην άδεια. Θέλουν μηχανικό και χρόνο, και αυτός ο χρόνος συνήθως αρχίζει να μετράει αφού έχει βρεθεί αγοραστής — εκτός αν η διαδικασία ξεκινήσει νωρίτερα. Το δεύτερο είναι η κληρονομιά. Αν το ακίνητο ήρθε σε εσάς με κληρονομιά, οι σχετικές πράξεις και οι μεταγραφές πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί στο όνομά σας πριν από την υπογραφή. Το τρίτο είναι το Κτηματολόγιο. Λάθος τετραγωνικά, λάθος όρια ή δήλωση του ακινήτου από άλλο πρόσωπο δεν είναι σπάνιες περιπτώσεις· διορθώνονται, αλλά η διόρθωση έχει δικό της χρόνο. Κανένα από τα τρία δεν είναι συνήθως ανυπέρβλητο. Είναι εργασίες με ημερομηνία έναρξης. Όσο νωρίτερα ξεκινούν, τόσο λιγότερο πιέζουν το χρονοδιάγραμμα.

Η διαπραγμάτευση διορθώνει λίγα. Η αρχική τιμή βαραίνει περισσότερο. Ο λόγος είναι πρακτικός: το πρώτο διάστημα μετά τη δημοσίευση είναι και εκείνο που συγκεντρώνει τη μεγαλύτερη προσοχή. Τότε το βλέπουν όσοι ψάχνουν ήδη ενεργά. Αν η τιμή είναι εκτός αγοράς, αυτό το κοινό συνήθως προσπερνά και σπάνια επιστρέφει. Ό,τι ακολουθεί είναι μειώσεις, και κάθε μείωση δίνει στον αγοραστή λόγο να περιμένει την επόμενη. Γι' αυτό η τιμή υπολογίζεται, δεν εκτιμάται στο περίπου. Συγκρίσιμα ακίνητα της ίδιας περιοχής, κατάσταση, όροφος, προσανατολισμός, τι από αυτά πληρώνει πραγματικά ο αγοραστής και τι όχι. Στα εργαλεία του site θα βρείτε τον υπολογιστή εκτίμησης αξίας, που δίνει μια πρώτη ένδειξη με δεδομένα αγοράς. Είναι αφετηρία, όχι συμπέρασμα: το νούμερο κλειδώνει αφού δει κανείς το ακίνητο από μέσα.

Προβολή δεν είναι μόνο η ανάρτηση σε ιστοσελίδες αγγελιών. Είναι και το ποιος βλέπει το ακίνητο πριν φτάσει εκεί. Το ακίνητο προβάλλεται μέσα από το δίκτυο newdeal, οπότε το μαθαίνουν και συνάδελφοι του δικτύου. Το δεύτερο επίπεδο είναι το LeadingRE, δίκτυο εταιρειών σε πάνω από 70 χώρες, με περισσότερες από 550 εταιρείες-μέλη και περίπου 4.700 γραφεία. Μετράει όταν ο πιθανός αγοραστής δεν βρίσκεται στη Θεσσαλονίκη: ομογενείς, επενδυτές από το εξωτερικό, άνθρωποι που μετακομίζουν. Δεν απευθύνεται κάθε ακίνητο σε αγοραστή του εξωτερικού. Το χρήσιμο είναι άλλο: πριν βγει η αγγελία ορίζεται ποιος είναι ο πιθανός αγοραστής, και η προβολή στήνεται γι' αυτόν — Ανατολική Θεσσαλονίκη και κέντρο, 14 περιοχές δράσης.

Η σειρά είναι σταθερή. Πρώτα συνάντηση στο ακίνητο και καταγραφή του τι λείπει από τον φάκελο, ώστε να το αναλάβουν ο συμβολαιογράφος και ο μηχανικός. Μετά ο υπολογισμός της τιμής, με τα νούμερα μπροστά σας, όχι με μια προφορική εκτίμηση. Ύστερα η ανάθεση, όπου γράφεται ρητά τι αναλαμβάνεται και για πόσο διάστημα. Έπειτα η προβολή, τα ραντεβού και η ενημέρωση: ποιο ενδιαφέρον υπήρξε, από ποιο κοινό, τι ειπώθηκε για την τιμή. Στη διαπραγμάτευση η δουλειά μοιάζει με χρηματοοικονομική ανάλυση: τι αντέχει ο αγοραστής, τι σας μένει καθαρά από κάθε προσφορά, τι κοστίζει η αναμονή για την επόμενη. «Δεν υπόσχομαι αποτελέσματα. Τα φέρνω — και όταν κάτι πάει στραβά, μένω στο τραπέζι μέχρι να λυθεί.» Αυτό είναι και ο λόγος που η ανάθεση συζητιέται με ημερομηνίες και όχι με υποσχέσεις.