Αγορά ακινήτου στη Θεσσαλονίκη: τι να προσέξετε πριν υπογράψετε.

Ο προϋπολογισμός σας δεν τελειώνει στο τίμημα. Πάνω από το τίμημα προστίθενται ο φόρος μεταβίβασης (ή ΦΠΑ στα νεόδμητα), η αμοιβή συμβολαιογράφου και δικηγόρου, τα έξοδα μεταγραφής στο κτηματολόγιο, η αμοιβή του συμβούλου και ο έλεγχος μηχανικού όπου χρειάζεται. Έπειτα έρχεται το κόστος που σπάνια μπαίνει σε πίνακα: μετακόμιση, συνδέσεις παροχών, μικροεπισκευές, κουζίνα ή κλιματισμός, βαψίματα. Όταν αυτά υπολογιστούν αφού έχει υπογραφεί το προσύμφωνο, ο αγοραστής είτε συμβιβάζεται είτε δανείζεται περισσότερα. Γι' αυτό η πρώτη κουβέντα που θα κάνουμε δεν αφορά ακίνητα: αφορά το ανώτατο συνολικό ποσό που αντέχετε, με όλα τα παραπάνω μέσα. Από εκεί και πέρα ξέρετε ποιο τίμημα ψάχνετε πραγματικά.

Το προσύμφωνο δεσμεύει. Οπότε ό,τι μπορεί να ανατρέψει τη συμφωνία πρέπει να έχει απαντηθεί πριν από αυτό, όχι μετά. Όσα ακολουθούν είναι γενική ενημέρωση· τους ελέγχους τους κάνουν δικηγόρος και μηχανικός. Ο δικηγόρος σας κάνει τον έλεγχο τίτλων και βαρών: υποθήκες, κατασχέσεις, διεκδικήσεις, σειρά ιδιοκτησίας. Ο μηχανικός συγκρίνει την άδεια και τις κατόψεις με το τι υπάρχει όντως στον χώρο και εντοπίζει αποκλίσεις και ελέγχει αν έχουν τακτοποιηθεί. Ζητήστε επίσης κτηματολογικό απόσπασμα, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου όπου απαιτείται, βεβαίωση μη οφειλής κοινοχρήστων και πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Δεν κάνω εγώ αυτούς τους ελέγχους. Αυτό που κάνω είναι να ξέρω ποια χαρτιά χρειάζονται, ποιος τα βγάζει και τι σημαίνει μια καθυστέρηση για το χρονοδιάγραμμά σας — ώστε να ξέρετε τι εκκρεμεί πριν δώσετε προκαταβολή.

Δύο διαμερίσματα στον ίδιο δρόμο μπορεί να έχουν τελείως διαφορετική αξία. Μετράνε ο όροφος, ο προσανατολισμός, το έτος κατασκευής, η ενεργειακή κλάση, το σύστημα θέρμανσης, η θέα, το αν υπάρχει ανελκυστήρας και θέση στάθμευσης, το ποσοστό συνιδιοκτησίας, τα κοινόχρηστα. Η τιμή ανά τετραγωνικό είναι χρήσιμη μόνο αφού μπουν αυτοί οι όροι. Πριν προτείνω τιμή, την υπολογίζω. Στη σελίδα «Εργαλεία» θα βρείτε δύο εργαλεία που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε και μόνοι σας: την εκτίμηση αξίας στο price.newdeal.gr, που δουλεύει με δεδομένα αγοράς, και τον υπολογιστή απόδοσης αν αγοράζετε για επένδυση. Δεν αντικαθιστούν την επιτόπια ματιά. Σας δίνουν όμως ένα νούμερο εκκίνησης, ώστε να μη μπείτε σε διαπραγμάτευση έχοντας ως μόνο δεδομένο τη ζητούμενη τιμή του πωλητή.

Δουλεύω σε δεκατέσσερις περιοχές, στην Ανατολική Θεσσαλονίκη και στο κέντρο. Είναι δύο διαφορετικές λογικές αγοράς. Στο κέντρο μετράει η πυκνότητα: τι υπάρχει στα πόδια σας, σε τι κατάσταση είναι η πολυκατοικία και πώς λειτουργούν οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες, τι θόρυβο έχει ο δρόμος το βράδυ, όχι μόνο το πρωί. Στην ανατολική πλευρά μετράνε η πρόσβαση, η στάθμευση, ο χρόνος προς τη δουλειά και τα σχολεία, η σχέση ορόφου με θέα. Πριν δεσμευτείτε, δείτε το ακίνητο δεύτερη φορά σε άλλη ώρα της ημέρας και άλλη μέρα της εβδομάδας. Δεν κοστίζει τίποτα και παραλείπεται συχνά. Και όταν συγκρίνετε περιοχές, συγκρίνετε ολόκληρο το πακέτο — τίμημα, κοινόχρηστα, θέρμανση, χρόνο μετακίνησης — όχι μόνο την τιμή.

Οι κανόνες που εφαρμόζω με αγοραστές είναι γραμμένοι αναλυτικά στη σελίδα «Elite Codex». Διαβάστε την πριν βγείτε σε αναζήτηση· είναι ο πλήρης οδηγός και δεν έχει νόημα να επαναληφθεί εδώ. Το επόμενο πρακτικό βήμα είναι να καταγραφεί τι ψάχνετε. Στη σελίδα «Ζήτηση ακινήτου» δηλώνετε περιοχές, κατηγορία ακινήτου, υπνοδωμάτια, εμβαδόν, εύρος τιμής και σημειώσεις. Όσο πιο συγκεκριμένα τα γράψετε, τόσο λιγότερα άσχετα ακίνητα θα δείτε. Όσα είναι διαθέσιμα αυτή τη στιγμή βρίσκονται στη σελίδα «Ακίνητα». Αν προτιμάτε να μιλήσουμε πρώτα, το γραφείο είναι στην Τσιμισκή 33 στη Θεσσαλονίκη και το κινητό +30 694 484 7473. Δεν υπόσχομαι αποτελέσματα. Τα φέρνω — και όταν κάτι πάει στραβά, μένω στο τραπέζι μέχρι να λυθεί.